A megbízás tárgytalanná válása, avagy
meddig érvényes egy ingatlan ügynöki szerződés?
-
Dr. Ling Norbert
A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben egyre inkább elterjedt azon gyakorlat, hogy amikor ingatlanunkat hasznosítani szeretnénk, ingatlan ügynökségek sora kínálja fel szolgáltatását, hogy megbízási díj ellenében közreműködjön az ingatlanunk kiadásában.
Mi van abban az esetben, amikor határozatlan időre kötünk (nem kizárólagos) megbízási szerződést egy ingatlan ügynökséggel, azonban végül magunk adjuk ki az ingatlanunkat?
A későbbiekben, akár évek múltán az ügynökség egy közvetítés esetén követelhet-e megbízási díjat jogszerűen?
A kötelmi jogviszonyokban igen gyakran előfordulhat, amikor valamilyen megbízásra irányuló ügyletet kötnek a felek (tipikusan egy ingatlanközvetítői megbízás) és évekig nem történik semmilyen tevékenység kifejtése a megbízott részéről, majd évek múltán kiközvetít egy bérlőt és egy régen megkötött szerződére hivatkozva jutalékot kíván érvényesíteni. Ebben az esetben jogszerű -e egy több éve megkötött és azóta talán elfeledett szerződésre hivatkozva jutalékot kérni?
Nézzünk egy példát...
Az alábbiakban ismertetett megtörtént jogeset kapcsán elmondható, hogy a felek egymással (sok évvel ezelőtt) határozatlan idejű megbízási szerződést kötöttek a megbízó tulajdonát képező ingatlan bérbeadására. A szerződés nem kizárólagos megbízásra irányult, azonban határozatlan időtartamra szólt és nem került felmondásra. A megbízott ügynökség a szerződés megkötését követően megbízást (ügyfelet) nem közvetített ki megbízó felé. A megbízónak időközben sikerült saját maga kiadnia az ingatlant. Ezen saját maga általi hasznosítás évek alatt többször is megismétlődött. Majd ezt követően – a szerződés aláírásától számított tíz év múlva – az ingatlanügynökség kiközvetített egy bérlőt, aki után megbízási díjat kívánt érvényesíteni. A szerződés időközben feledésbe merült és maga az ügynök sem tett meg mindent, hogy erre a megbízó figyelmét felhívja.
Ilyenkor vajon jogosult-e az ingatlan közvetítő cég megbízási díjra? Egyáltalán fennáll-e a korábban kötött megbízási szerződés a felek között?
A megbízási szerződésről röviden
A mindennapi életünk során szerződéseket elsősorban a gazdasági szükségleteink kielégítése érdekében kötünk. A fél oldalán szükséglet keletkezik, melynek kielégítésére a másik fél felajánlott szolgáltatása alkalmas, annak elsajátításával a szerződés betölti rendeltetését.
A szerződés teljesítése tehát az aktuálisan fennálló, a szerződés megkötését motiváló és kiváltó gazdasági-, vagyoni érdek, -cél elérését valósítja meg.
Ennek értelmében a megbízási szerződés megkötésének célja kettős: a megbízott ügynök profitot kíván realizálni a kifejtett közvetítői tevékenység által, megbízási díj formájában. A megbízó, ingatlantulajdonos pedig az ingatlan hasznosítása (bérbeadása) révén gyarapítani kívánja a vagyonát rendszeres bevétel formájában.
Mit szeretne a bérbeadó?
Általános élettapasztalat, hogy adott ingatlan eladásához 3-4 hónapra van szükség, míg egy ingatlan bérbeadására ennél rövidebb idő alatt is sor kerül. Az ingatlan tulajdonos ugyanis bérbeadásnál hozam alapon gondolkodik, amennyiben a piacon minél hamarabb a legjobb áron szeretné kiadni az ingatlanát. A bérbeadás célját szolgáló, de éppen üresen álló ingatlanra új bérleti szerződés megkötése és ezáltal bevételhez jutás fennálló szükséglete azonnal vagy rövid, de legalább belátható időn belül keres kielégítést, következésképpen a potens és szerződő bérlő kiközvetítése is ilyen rövid idővel esedékes. Amennyiben tehát az ingatlan tulajdonosa, az ügynökség közreműködése nélkül bérbe tudja adni a lakását huzamos időn keresztül, úgy szükségletét, gazdasági célját kielégítette, illetve elérte azt a megbízott közreműködése, tevékenysége, azaz a megbízási szerződés teljesítése nélkül is.
Az eset tanulsága
A fenti körülmények összhatásából megállapítható, hogy a felek közötti megbízási szerződés azzal, hogy a megbízó idő közben saját maga adta ki az ingatlanát, tárgytalanná vált. A megbízó szerződéssel elérni kívánt célja az ügynökség közreműködése nélkül is megvalósult, ezért a megbízás teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt.
Abban az esetben tehát, amikor is a bérleti szerződés a tárgytalanná válás okán megszűnt, az ingatlanügynök által egy később kiközvetített ügyfél esetében az már nem releváns, ezért díjazást megbízótól – a régi szerződésre alapítottan – már nem követelhet.
A fenti jogesetből is látszik, hogy a szerződések megkötése milyen kockázatokkal jár, minden esetben érdemes ingatlan jogi ügyvéd segítségét kérni egy hosszadalmas peres eljárás elkerülése érdekében. Amennyiben szerződéskötés előtt áll, forduljon ügyvédi irodámhoz bizalommal még ma!
Dr. Ling Norbert
ügyvéd
Megosztás:
Jelen blogcikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, nem minősül jogi tanácsadásnak, nem használható jogi szakvéleményként, vagy állásfoglalásként. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. Amennyiben konkrét ügyben szeretne segítséget kérni, elérhetőségeinken állunk szíves rendelkezésére.
Jogi segítségre van szüksége?
Keressen bizalommal elérhetőségeink bármelyikén
- (+36 20) 258 77 99
- iroda@drlinglegal.hu